Nouveauté et évolution de la fiscalité 2009
Plafonnement des niches fiscales
Désormais, l'avantage fiscal obtenu dans la plupart des régimes défiscalisants est
plafonné à 25 000 Euro + 10 % des revenus imposables brut .
Les avantages pris en compte:
Les regimes fonciers avec amortissements ou abattements tels que Borloo ou Robien.
Les déficits fonciers.
Les réductions et crédits d'impôt de Demessine, Girardin ou de la résidence principale.
Les Monuments Historiques non ouvert au public, sont libérés de ce plafonnement.
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| Scellier / Révolution dans l'histoire de la défiscalisation immobilière |
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La loi Scellier vous permets de bénéficier d'avantages fiscaux très importants.
La loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Borloo ou Robien qui sont amenés à disparaitre fin 2009.
Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.
La loi Scellier se différentie de la loi Robien , principalement dans le sens ou l'avantage fiscale est une Réduction d'impôt et non une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien.
Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront , à partir du 1 er janvier 2009, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt.
Pour en savoir plus sur la loi Scellier 
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| Robien / logement neuf ou faisant l'objet d'une réahabilitation lourde |
Votre investissement est amorti à 50 % pendant 9 ans , soit 6% pendant 7 ans et 4 % pendant les 2 années suivantes.
Ce dispositif fiscal vous permet également de déduire les intérêts d'emprunt, ainsi que les frais réels : frais de gestion, charges et taxes foncières pendant la durée de votre financement.
Ainsi le dispositif Robien vous permet d'acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économie d'impôt accordées par l'état.
Le plafond des loyers en dispositif Robien : |
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| Zone A |
: 21.02 |
| Zone B1 |
: 14.61 |
| Zone B2 |
: 11.95 |
| Zone C |
: 08.76 |
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Vous devez remplir en contrepartie les conditions suivantes :
Votre logement doit être loué pendant 9 ans à un loyer dont le montant ne peux pas dépasser un seuil fixé par le décret ( voir plafond ci-dessus ) .
Les plafonds ne sont pas pénalisant car ils sont en ligne avec les prix pratiqués dans la majorité des villes françaises.
Le dispostif Robien vous permet en plus de louer à un ascendant ou descendant, à condition que celui-ci ne dépende pas de votre foyer fiscal, pendant toute la durée de votre investissement.
Ainsi, ce dispositif vous aide pleinement à satisfaire à la fois vos objectifs patrimoniaux et financiers.
Exemple :
Vous achetez un 50 m2 d'une valeur de 160 000 euro TTC, financé en totalité par un emprunt à un taux de 4% sur 15 ans. Le loyer perçu sera de 7200 euro par an .
Vous pourrez donc déduire 9600 euro sur les revenus fonciers chaque année pendant 7 ans et 6400 euro chaque année pendant les 2 années supplémentaires.
En 9 ans vous aurez déduit, 80 000 euro, soit la moitié du prix d'achat.
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| Borloo / logement neuf ou faisant l'objet d'une réahabilitation lourde |
Le dispositif Borloo reprends les les principales caractéristiques du dispostif Robien avec un volet social.
Le dispositif Borloo vous permets de déduire 65 % du prix d'achat du logement au terme de 15 ans.
La déduction est de 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans et 2.5 % pendant 6 ans.
En contrepartie sociale vous devez vous engagez à louer votre bien au titre de résidence principale pendant 9, 12 ou 15 ans.
Les loyers sont plafonnés à 70 % du prix du marché. De même, les ressources des locataires sont encadrées par ce dispostif.
Le plafond des loyers en dispositif Borloo :
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| Zone A |
: 16.82 |
| Zone B1 |
: 11.69 |
| Zone B2 |
: 09.56 |
| Zone C |
: 07.01 |
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Un double plafonnement des loyers et des ressources du locataire s'accompagne d'une défiscalisation plus attractive : un amortissement de 65 % de votre bien sur 15 ans et une déduction spécifique de 30 % sur les loyers, en plus des déductions sur les intérêts d'emprunt, les frais de gestion......
Plafonds des ressources des locataires :
zone A zone B1 Zone B2 Zone C
personne seule 33 233 24 685 22 628 22 475
couple marié 49 668 36 250 33 230 30 209
personne seule ou couple marié ayant à charge
1 personne 59 704 43398 39 782 36 165
2 personnes 71 516 52 521 48 145 43 768
3 personnes 84 661 61 644 56 507 51 370
4 personnes 95 267 69 535 63 740 57 946
majoration à partir + 10 617 + 7 897 + 7 239 + 6 580
de la 5 ème personne
Exemple :
Vous acheter un logement de 50 m2 d'une valeur de 145 000 Euro TTC. Sans apport personnel, votre emprunt sera de 145 000 Euro à un taux de 4% sur 15 ans.
Vous vous engagez à louer votre bien pendant 15 ans à un loyer maximum de 6 300 Euro par an. Vous pourrez donc déduire 8 700 euro sur vos revenus fonciers chaque année pendant 7 ans,
5 800 Euro pendant 2 ans et 3 625 Euro pendant 6 années supplémentaires.
En 15 ans, vous aurez déduit 94 250 Euro de vos revenus fonciers soit 65 % du prix d'achat.
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| Girardin / logement neuf dans les DOM-TOM |
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Nouveau texte 15 mai 2009 en attente de publication au journal officiel.
Dans le cadre du projet de loi pour le "Développement Economique Outre Mer" du 6 mai 2009, la nouvelle loi de finance Girardin, propose une réduction d'impôt de 40 % étalée sur 9 ans pour les acquisitions réalisées entre 2009 et 2011, puis 35 % jusqu'en 2017.
L'engagement de la location passe donc désormais de 9 ans jusqu'en 2013, à 12 ans pour les acquisitions à partir de 2014.
Comme pour le Scellier Carrez , l'investisseur peut opter pour une prolongation de 2 fois 3ans après la 9 ème année avec une réduction annuelle supplémentaire de 2 %, soit une réduction totale de 52 %.
Profil / Payer au moins 8000 euros d'impôts / an
Secteur libre :
Réduction d'impôt correspondant à 40% du montant de l'investissement, plafonné à 2125 euros TTC par m² habitable, majoré de 14 m² maximum de varangue éventuelle, répartie sur 5 ans .
A partir de janvier 2009, le montant annuel de la réduction d'impôt est plafonné à 40 000 Euro.
Le contribuable peut également opter pour plafonnement à 15 % de son revenu imposable.
Le taux passe à 44% si est utilisée une énergie renouvelable telle que le solaire ou les pompes à chaleur dans les constructions.
La durée minimum de détention de bien est de 5 ans.
Secteur Intermédiaire :
Réduction de 50% du montant de l'investissement, à condition de détenir le bien au moins 6 ans,
suivant des critères précis en terme de loyers, et de ressources du locataire plafonnées.
Une majoration de 4% est aussi possible si les biens sont équipés d'énergie renouvelables, passant ainsi de 50% à 54%.
> Girardin à l'IS : Défiscalisation pour les entreprises
Vous pouvez supprimer ou bien diminuer l'IS de votre entreprise et de la sorte augmenter vos dividendes.
La rentabilité est double, un amortissement de droit commun puis un amortissement de 100% sur le bénéfice.
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| Demesssine/ZRR / logement neuf en résidence de tourisme classé en zone de revitalisation |
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Profil / Payer au moins 5000 euros d'impôt/an pour un couple
2500 euros d'impôt/an pour un célibataire
Réduction d'impôt pendant 6 ans ou 7 ans de 25% du montant de l'investissement, plafonnée à 100000 euros pour un couple et 50000 euros pour un célibataire.
Soit 12500 euros pour un célibataire soit une économie d'impôt annuelle de 2083 Euros
25000 euros pour un couple soit une économie d'impôt annuelle de 4166 Euros
La location par bail commercial, vous assure un loyer pendant 9 ans minimum.
Vous pouvez profiter du bien acquis 8 semaines par an .
Vous récupérer la TVA à 19,6% .
A compter de janvier 2009, une nouvelle option permettra d'étaler la réduction d'impôt sur 6 ou 7 ans.
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| LMP/LMNP / Logement neuf ou réhabilité en résidence de services, meublé ou destiné à l'être
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Profil / LMNP / Tous profils
LMP / 100000 euros de revenus/an
Revenus complémentaires défiscalisés pendant une longue période grâce au report des amortissements des locaux.
La location par bail commercial vous assure un loyer pendant 9 ans minimum.
Vous récupérer la TVA à 19,6%.
Depuis janvier 2009, les conditions sont désormais cumulatives.
Il faudra donc que les revenus perçus soient supérieurs à 23 000 euro ET représentent plus que les revenus d'activités professionnelles.
Pour cette dernière condition, dans le cas de bien mis en location avant le 1 er janvier 2009, les loyers sont pris en compte au triple de leur valeur
Vous pouvez déduire les frais d'établissement, bénéficier de l'amortissement des locaux et récupérer la TVA à 19,6%.
Vous serez exonéré de la plus-value après 5 ans et d'ISF.
Pour en savoir plus sur la loi LMNP
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Malraux / Logement situé sur un secteur sauvegardé ou en zone de
protection
architecturale, urbaine et paysagé et nécessitant de travaux importants |
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A compter de janvier 2009 , les travaux ne sont plus comptés dans les déficit fonciers mais donnent droit à une réduction d'impôt de 30 % en ZPPAUP ( zone de protection du patrimoine architectural , urbain et paysager ) .
Ce taux est majoré de 10 points en secteur sauvegardé.
Le montant des travaux déductibles est plafonnés à 150 000 Euro.
L'engagement passe de 6 ans à 9 ans.
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Monuments historiques / Immobilier d'exception reconnu classé par le ministère de la
culture et de l'environnement. |
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Profil / Payer plus de 10000 euros d'impôts/an
Vous pouvez imputer sur le revenu net global, l'ensemble du déficit foncier issu de la différence entre les loyers et les charges,incluant les travaux et les intérêts d'emprunt, sur 2 ans.
Il y a une exonération totale des droits de succession, y compris pour les meubles.
Une modalité d'accès public est demandée par le ministère de la culture et des finances.
Cette opération fortement défiscalisante, agit sur l'année en cours.
Vous devez louer votre bien à un tiers pendant un minimum de 3 ans.
Avantage fiscal : réduire ses impôts l'année suivant la souscription, de 25% de son investissement .
Maximum pour un célibataire : 12 000 euros
pour un couple : 24 000 euros
Dans le cas de monuments non ouvert au public, le déficit déductible sera plafonné à partir de janvier 2009, à 200 000 Euro par an et la fraction supérieure sera reportable sur 10 ans.
La durée de conservation du bien est de 15 ans au minimum.
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| FCPI / Investissement dans les PME innovantes |
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Avantage fiscal :
Réduire ses impôts l'année suivant la souscription, de 25% de son investissement .
Maximum pour un célibataire : 12 000 euros
pour un couple : 24 000 euros
Après 5 ans vous ètes totalement exonnéré sur la plus-value mais soumis quand même aux prélèvements sociaux de 11%.
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| SCPI / Société civile de placements immobiliers de rendements ou défiscalisants |
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Avantage fiscal :
Investir dans l'immobilier avec des mises de fonds faibles, sans souci de gestion.
Les revenus sont réguliers, en général trimestriels et net de frais .
Possibilité de vendre une partie de ses parts en fonction des besoins.
Elle permet une exellente mutualisation du risque.
Défiscalisation possible pour les SCPI défiscalisantes avec les avantages fiscaux du régime Borloo ou Robien recentré.
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